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Immobilie im Ausland kaufen
© Watchara - AdobeStock

Immobilie im Ausland kaufen: Das sollte beachtet werden

Wärmere Gegend, andere Kultur, malerische Landschaften oder als Altersvorsorge: Die Gründe, um eine Immobilie im Ausland zu kaufen, sind vielfältig. Allerdings sollten dabei immer einige Dinge besondere Beachtung finden, so dass versteckte Kosten, steuerliche Unklarheiten und andere unschöne Überraschungen vermieden werden können. Welche Aspekte im Zuge eines Immobilienkaufs im (EU-) Ausland zu beachten sind.

Das Kauferlaubnis und der Nutzungszweck

Der Kauf von Immobilien unterliegt in den jeweiligen Ländern verschiedenen Regelungen. Für Ausländer*innen gibt es in vielen Ländern Vorschriften, die von den für Einheimische gültige abweichen. So ist der Nutzungszweck der Immobilie relevant, wenn man im Ausland kaufen möchte. In der Regel bestehen unterschiedliche Vorschriften, was Erst- und Zweitwohnsitz angeht.

Der Erstwohnsitz ist dort, wo auch der Lebensmittelpunkt ist. Nebenwohnsitze werden für Arbeit und Freizeit genutzt, es kann sich also um das Zuhause von Expats handeln oder um ein Feriendomizil.

In einigen Ländern, wie zum Beispiel Dänemark, müssen Sie fünf Jahre im Land gewohnt und Steuern gezahlt haben, bevor Sie dort einen Wohnsitz kaufen können. Ein weiteres beliebtes Land sind die Niederlande – dort muss eine Immobilie auf jeden Fall als Erstwohnsitz genutzt werden. In Österreich müssen Sie eine Erwerbsgenehmigung der Ausländergrundverkehrsbehörde einholen. Anders ist es etwa in Spanien –Ausländer*innen haben die gleichen Erwerbsrechte wie Einheimische.

Es gilt, sich vor dem Erwerb genau zu informieren, wie der Immobilienkauf für Ausländer*innen im Wunschland gehandhabt wird. Um die Aspekte rund um Kauferlaubnis und Nutzungszweck zu klären, sollte auf jeden Fall eine rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden.

Auch Anwält*innen für Immobilienrecht kennen die Fallstricke, die beim Kauf von Objekten im Ausland bestehen bzw. können Interessent*innen an Expert*innen verweisen, die sich mit dem Immobilienrecht des Ziellandes auskennen.

Der Zustand der Immobilie im Ausland

Bevor eine Immobilie gekauft wird, sollte ihr Zustand gründlich geprüft werden. Das gilt nicht nur für die Bausubstanz, die Fenster, das Dach und die Einrichtung, sondern auch für den rechtlichen Zustand des Objekts. Vor dem Kauf sollte man sich die folgenden Dinge aushändigen lassen:

• die Baugenehmigung
• den Grundbuchauszug
• den Eigentumsnachweis

eigene Immobilie im Ausland kaufen

Viele wollen sich den Traum von einer eigenen Immobilie im Ausland verwirklichen (Foto: Derick McKinney – Unsplash)

Was den Zustand der Immobilie angeht, so ist von Online-Besichtigungen dringend abzuraten. Viel zu einfach ist es, in Sachen Zustand, Lage, Ausstattung und Umgebung zu mogeln.

Eine Begutachtung des Objekts vor Ort ist unabdingbar – egal, ob das Objekt der Hauptwohnsitz werden soll oder als Feriendomizil genutzt wird. Eine Checkliste zur Hausbesichtigung hilft dabei, den Überblick über relevante Aspekte zu behalten.
Auch hier lohnt es sich, Expert*innen hinzuzuziehen. Sachverständige sehen am Zustand von Fenstern, wie alt diese sind und können einschätzen, wie lange es dauert, bis das Dach neu gedeckt werden muss.

Die Finanzierung der Immobilie im Ausland

Wenn man eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, dann hat man in der Regel schon etwas Kapital angespart. Dass ein Kredit benötigt wird, liegt für viele auf der Hand. Allerdings gilt es in Sachen Kredit zu bedenken, dass eine Bank in Deutschland eine Immobilie im Ausland nur dann finanziert, wenn eine abbezahlte Immobilie in Deutschland als Kreditsicherheit eingesetzt werden kann. Zudem müssen Käufer*innen mindestens 50 Prozent Eigenkapital mitbringen.

Die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen im Heimatland, also durch den Einsatz der Immobilie im Heimatland, die sich bereits im Besitz von Interessent*innen befindet, funktioniert erfahrungsgemäß am besten.

Achtung: Die Immobilie im Ausland wird von Deutschen Banken jedoch kaum als Sicherheit akzeptiert.

Auch Banken im Ausland bieten Kredite an und verlangen dafür in der Regel Einkommensnachweise sowie unter Umständen viel Eigenkapital. Hier sollte aber auf jeden Fall sowohl ein Maklerbüro als auch eine Dolmetscherin bzw. ein Dolmetscher beauftragt werden. Es empfiehlt sich, die Kreditbedingungen gesamt übersetzen zu lassen und anschließend mit eine*r Makler*in bis ins Detail zu besprechen.

Folgende Kostenfaktoren sind neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie zu bedenken:

• Steuern
Maklergebühren
• Anwaltskosten
• Kosten für etwaige Übersetzungen
• Notarkosten
• Eintragung ins Grundbuch
• Versicherungen
Zinsen
• Reisekosten
Instandhaltungskosten

Deutsche Banken sind deutlich vorsichtiger geworden. In Deutschland sind 80 Prozent Finanzierung zu erwarten, für Finanzierungen im Ausland sind Quoten von 30 bis 50 Prozent realistisch. Kostet eine Immobilie im Ausland also eine Million Euro und bekommt man eine Quote von 40 Prozent, so handelt es sich um 400.000 Euro Fremdkapital gegenüber 600.000 Euro Eigenkapital.

Die Steuern

Bevor ein Objekt im Ausland gekauft werden kann, müssen alle Steuern und andere Kostenfaktoren kalkuliert werden. Unter Umständen fallen im Ausland andere Grunderwerbssteuern, Grundsteuern, Vermögenssteuern, Erbschaftssteuern und Einkommenssteuern an. In der Regel ist die Grunderwerbssteuer auf jeden Fall zu bezahlen, so auch die jährliche Grundsteuer.

Während die jährliche Grundsteuer in Italien zwischen 0,4  und 0,7 Prozent des steuerlichen Wertes der Immobilie beträgt, kann sie in Spanien bis zu 1,4 Prozent ausmachen. Kauft man in Italien eine Immobilie, die zu dem Zeitpunkt unbewohnt ist, so wird die Grundsteuer um 50 Prozent gesenkt.

Weitere steuerliche Aspekte hängen maßgeblich davon ab, für wie viel Zeit im Jahr die Immobilie genutzt wird und wofür. Wird die Immobilie im Ausland vermietet – was auch nicht in allen Ländern möglich ist – dann fällt die in im Heimatland gültige Einkommenssteuer an.

Einkünfte, die durch eine Immobilie erzielt werden, werden immer in dem Land versteuert, wo auch der Standort der Immobilie ist. In der Regel ist es möglich, diese Steuern über ein Doppelbesteuerungsabkommen angerechnet zu bekommen.

Hier sollte auf jeden Fall ein*e Steuerberater*in hinzugezogen werden, die auf das Steuerrecht des jeweiligen Landes spezialisiert ist und die Fallstricke rund um eine Investition in ein Ferienhaus genau kennt.

Immobilie im Ausland kaufen – mit Bedacht

Soll im Ausland ein Objekt erstanden werden – als Hauptwohnsitz oder als Feriendomizil – so sollte dies mit Bedacht getan werden. Es gilt, sich schon früh kompetente Beratung ins Boot zu holen und alle rechtlichen, steuerlichen und baulichen Aspekte rund um die Immobilie ins Detail zu klären. Überstürzte Entscheidungen, verfrühte Zusagen und Online-Besichtigungen sind häufige Fallstricke im Bereich Immobilienkauf im Ausland.