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Im europäischen Ausland bauen: Bausparvertrag macht es möglich

Ein nicht unerheblicher Anteil der deutschen Bevölkerung verlässt jährlich das Land und damit die Heimat. So kehrten 2012 offiziell 133.232 Menschen Deutschland den Rücken. Jene, die sich dazu entscheiden, stehen nicht zuletzt vor dem Problem, eine passende Bleibe zu finden. Viele hegen den Wunsch, das neue Eigenheim auch im Ausland zu bauen oder zu kaufen. Dementsprechend stellt sich die Frage nach der richtigen Finanzierung. In Deutschland entscheiden sich mehr und mehr Bürger für einen Bausparvertrag zur Finanzierung des Eigenheimbaus. In einer Umfrage über die verschiedenen genutzten Formen von Geldanlagen gaben immerhin 40 % der Befragten an, einen Bausparvertrag oder Bausparplan zu nutzen. Anteilig werden nur das Sparbuch sowie private Rentenversicherungen/Lebensversicherungen noch mehr verwendet. Doch eignet sich ein Bausparvertrag als Darlehensform auch für den Auslandsfall?

Artikelinhalt:

1. Der Bausparvertrag und seine Bedeutung in Deutschland

1.1.    Wie funktioniert der Bausparvertrag?

1.2.    Wann kann dieser genutzt werden?

1.3.    Wie ist der Bausparvertrag zu bewerten?

2. Hypothekenrechte weltweit und in der EU

3. Unterschiedliche Bedingungen in der EU bezüglich der Beleihung von Grundstücken

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1.       Der Bausparvertrag und seine Bedeutung in Deutschland

Hierbei handelt es sich um eine spezielle Darlehensform, die auf Basis eines Sparvertrags funktioniert. Wie der Name bereits vermuten lässt, ist der Bausparvertrag eine Form zur Finanzierung einer Immobilie. Dabei muss allerdings nicht zwangsläufig der Bau einer Immobilie im Vordergrund stehen, sondern auch Renovierungsarbeiten oder der Kauf einer Eigentumswohnung kann als Zielsetzung gelten. In diesem Modell spart der Kreditnehmer für eines der vorgestellten Vorhaben Geld an, wird dabei vom Staat durch Förderungen unterstützt und gelangt mithilfe eines Darlehens zum gewünschten Gesamtbetrag.

1.1.    Wie funktioniert der Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag wird in drei Phasen untergliedert, die von der Sparphase bis zur Auszahlung reichen.

Bausparen

1.1.    Wann kann dieser genutzt werden?

Wie bereits erwähnt, lohnt sich der Bausparvertrag als Alternative für herkömmliche Darlehen, wenn ein Immobilienvorhaben angedacht ist. Solche Vorhaben können der Bau oder Kauf einer Immobilie sein, aber auch die Instandhaltung in Form von Restaurationen bzw. Renovierungen. Auch der Erwerb von Bauland ist hierüber möglich.

Zum anderen kann ein Bausparvertrag für all jene attraktiv sein, die Anspruch auf die jeweiligen staatlichen Fördermöglichkeiten haben. So gibt es:

  • Arbeitnehmersparzulage
  • Wohnungsbauprämie
  • Vermögenswirksame Leistungen

Nähere Informationen können u.a. beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit diesbezüglich nachgelesen werden.

1.2.    Wie ist der Bausparvertrag zu bewerten?

Der Bausparvertrag hat die Vorteile, dass im Grunde eine vergleichsweise hohe Beleihung möglich ist, viele Angebote auf dem Markt vorherrschen, die Zinshöhe feststeht, keine Vorfälligkeitszinsen bei Sonderzahlungen aufkommen oder die bereits erwähnten staatlichen Fördermöglichkeiten vorhanden sind.

Im Gegensatz dazu sind kurzfristige Immobilienvorhaben nicht möglich, da die Zuteilungsfristen unterschiedlich lange Zeit in Anspruch nehmen können. Die Tilgungsdauer ist zudem verhältnismäßig kurz und die Guthabenzinsen in der Ansparphase relativ gering einzuordnen.

2. Hypothekenrechte in der EU

expat-news.com Bild 4Für zahlreiche Bundesbürger lohnt sich demnach die Verwendung eines Bausparvertrags zur Finanzierung einer Immobilie. Fraglich ist in diesem Zusammenhang nur, ob solch ein Sparvertrag ebenso anwendbar auf ausländische Immobilien ist. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass in der gesamten EU unterschiedlichste Regelungen, die das Hypothekenrecht betreffen, zu finden sind. Allerdings ist es deutschen Kreditinstitutionen im Allgemeinen möglich, ausländische Immobilien zu beleihen. So ist die Finanzierung einer ausländischen Immobilie über einen Bausparvertrag für einen Kreditnehmer allgemein möglich und ist zudem auch förderfähig. Das hat der Europäische Gerichtshof 2009 entschieden.

Dennoch stellen diese unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen und Bedingungen zur Immobilienfinanzierung über Staatsgrenzen hinweg für deutsche Banken ein schwieriges Unterfangen dar, so dass eine Darlehensbewilligung nicht selten durch eine Bank abgelehnt wird. Aus diesem Grund kooperieren nicht selten deutsche Kreditinstitutionen mit den jeweiligen ausländischen Banken, die gegen Gebühr helfen, das jeweilige Grundpfandrecht, indem der Anspruch auf ein bestimmtes Recht an einem Grundstück festgehalten ist, zu sichern. Die angesprochene Gebühr schlägt sich dann wiederum für den Kreditnehmer im jeweiligen Zinssatz nieder.

3. Unterschiedliche Bedingungen in der EU bezüglich der Beleihung von Grundstücken

expat-news.com Bild 5Wie bereits angedeutet, sind die rechtlichen Vorgaben des jeweiligen Ortes bzw. Landes maßgeblich, indem sich die Immobilie befindet. Gibt es in Deutschland beispielsweise neben der Hypothek auch noch die Grundschuld, werden in anderen Ländern wie Belgien, Niederlande, Portugal oder Spanien nur von Hypotheken gesprochen. Das erschwert den Banken eine klare Absicherung der beliehenen Immobilien. Zudem hat der Kreditnehmer kein Recht auf einen Anspruch eines Bausparvertrags, weshalb die Bank einer Darlehensvergabe nicht zustimmen muss, ist das Ausfallrisiko zu groß.

Da diese Unsicherheiten bestehen, ist seit Jahren eine sogenannte Eurohypothek im Gespräch, die ähnlich, wie in Form der deutschen Grundschuld, ein einheitliches Grundpfandrecht zur Sicherung der Immobilienkredite in der gesamten EU darstellen soll. So wären ausländische Beleihungen mit weniger Problemen bzw. Schwierigkeiten behaftet. Eine Umsetzung erfolgte unter anderem noch nicht, weil der bürokratische Aufwand in vielen Ländern sehr hoch wäre, um notwendige Anpassungen in der jeweiligen Rechtsordnung durchzuführen.

4. Bilanz: Bedingungen und Rechtslage im Vorfeld prüfen

Insgesamt lässt sich aus den aktuellen Bedingungen der einzelnen Länder festhalten, dass der Bau oder auch der Kauf einer Immobilie mit Hilfe eines Bausparkredites im europäischen Ausland grundsätzlich möglich ist und auch von vielen Banken ermöglicht werden kann. Durch die unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen kooperieren deutsche mit ausländischen Banken, was allerdings höhere Kosten für den Kreditnehmer in der Regel bedeutet. Aus diesem Grund sollten Interessierte sich vor allem dahingehend im Vorfeld informieren, welche Banken eine Auslandsimmobilie überhaupt finanzieren würden. Sicherlich kann auch eine ausländische Bank als Kreditgeber grundsätzlich genutzt werden. Allerdings birgt dies einige Nachteile sowie Schwierigkeiten:

  • Über ein deutsches Kreditinstitut ist die Abwicklung um einiges leichter.
  • Keine staatlichen Förderungen wie beim Bausparvertrag möglich.
  • Darlehenszinsen liegen nicht selten deutlich über denen in Deutschland.
  • In einigen Ländern liegt ein variabler Zinssatz bei der Baufinanzierung vor.
  • Nicht selten sind zusätzliche Kosten wie Gutachterkosten zu zahlen, die vorher nicht eindeutig definiert wurden.
  • Fehlende Sprachkenntnisse können erhebliche Schwierigkeiten bedeuten.

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Quellen und zusätzliche Informationen:

http://de.statista.com/statistik/daten/studie/2534/umfrage/entwicklung-der-anzahl-deutscher-auswanderer/

https://ergodirekt.de/de/ratgeber/finanzielle_vorsorge/Bausparvertrag.html

http://www.eu-info.de/leben-wohnen-eu/immobilienkauf-eu/5762/

http://www.hypotheca-europae.com/d-Hypothekenrecht-Deutschland-IPR.htm

http://www.koenigstrasse17.de/de/dienstleistungen/international/365-was-versteht-man-unter-einer-eurohypothek.html

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